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Mutui casa, come scegliere quello giusto

Fisso o variabile?

Quali sono gli aspetti e le condizioni da prendere in considerazione nella scelta del mutuo casa migliore per la propria abitazione

A meno che tu non sia uno dei pochi fortunati che può acquistare la propria casa senza ricorrere ad un finanziamento bancario, questo articolo sui mutui casa può esserti utile nella scelta delle formule e delle condizioni migliori.

Tempo fa, mi sono imbattuto in un divertente aforisma sul web che recitava:

I ricchi possono provare molte emozioni ma non proveranno mai quella più grande: pagare l’ultima rata di un mutuo.

E in questo articolo proveremo a saperne qualcosa in più.

Mutuo casa: interessi e capitale

La prima cosa che devi sapere se non hai mai stipulato un mutuo casa è che per i primi anni quelli che si restituiscono alla banca sono solo interessi. Nel prospetto che ogni mese ti invierà l’istituto di credito, vedrai chiaramente che il capitale finanziato (es. 150 mila euro) rimarrà intatto per anni e comincerà a scendere solo dopo che saranno stati rimborsati tutti gli interessi sul capitale stesso.

Perché ogni rata è composta da una quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito e una quota interessi, cioè l’interesse maturato e quest’ultima è quella che si paga per prima.

Perché, come sanno tutti, se la banca oggi ti presta 150 mila euro per la casa, tu nel corso degli anni ne restituirai molti di più. Non il doppio, certo, ma con i tassi di interesse di qualche anno fa…

La prima voce di spesa è rappresentata proprio dai tassi d’interesse, che potranno essere fissi o variabili e cambiare a seconda dell’istituto di credito scelto. Un’altra voce di spesa molto importante riguarda l’imposta sostitutiva che viene applicata in misura variabile a seconda che il mutuo venga erogato da banche o società finanziarie, e della finalità del finanziamento, ad esempio mutuo prima casa o ristrutturazione, o mutuo per seconda casa.

Nel caso in cui l’immobile da acquistare sia la “prima casa” e sia destinato a uso abitativo, l’aliquota applicata è dello 0,25% sul totale del finanziamento. In tutti gli altri casi, invece, è previsto il versamento di un’imposta sostitutiva nella misura del 2% dell’importo finanziato.

Questa imposta sostitutiva è calcolata infatti sull’importo erogato, indipendentemente dal valore dell’immobile per cui si è acceso il mutuo.

Tasso fisso o tasso variabile?

La prima domanda che ogni persona che vuole accendere un mutuo si pone è: tasso fisso o tasso variabile?

L’anno scorso, secondo i dati diffusi dall’ABI (Associazione bancaria italiana) il 74% dei nuovi mutui è stato erogato con tasso fisso. Tre famiglie su quattro, insomma, hanno preferito definire da subito il livello degli interessi applicabili per tutta la durata del finanziamento.

Una decina d’anni fa, per esempio, la scelta più gettonata dagli utenti e più proposta dalle banche era quella del tasso fisso a durata variabile. Ciò significava che l’importo della rata restava stabile nel tempo, ma le oscillazioni dei tassi che abbiamo visto in precedenza potevano prolungare la durata del finanziamento. Tanto per intenderci, chi stipulava un mutuo di 25 anni con una rata di 800 euro al mese, avrebbe potuto pagare questo importo per 25 anni e 6 mesi o perfino 26 anni.

Poi la crisi economica e le azioni conseguenti della BCE hanno portato a un congelamento dei tassi facendo scendere vertiginosamente gli importi di chi, in quegli anni aveva scelto mutui a tassi variabile. L’Euribor, ovvero la media dei tassi d’interesse ai quali i principali istituti di credito offrono depositi interbancari a termine in euro ad altre primarie banche, scese sensibilmente.

Tra non molto, probabilmente, con il progressivo aumento dei tassi, chi ha scelto il variabile chiederà di rinegoziare il proprio mutuo passando al fisso. Ma tra 5 o dieci anni?

Il punto è che non c’è una formula migliore tra tasso fisso e tasso variabile, ma solo quella considerata più conveniente nel momento in cui si accende il mutuo. La buona notizia è che la scelta del mutuo non è per sempre perché si può rinegoziare cambiando formule e condizioni del finanziamento nel corso degli anni per adeguare il pagamento alle nuove condizioni economiche generali nonché a quelle famigliari.

Insomma, se non c’è una scelta giusta in assoluto, possiamo dire che non ne esiste nemmeno una sbagliata, perché tutto si può cambiare…

Le altre spese

Tra le altre spese ci sono la perizia da parte della banca per accertare il valore reale dell’immobile (spesso gratuita). Da questa dipende l’erogazione finale del finanziamento o meno. Poi, ci sono le spese di istruttoria, vale a dire tutti quei costi sostenuti dalla banca o dalla finanziaria che eroga il mutuo. Queste sono necessarie per assolvere tutte le formalità e i controlli previsti in questi casi.

A questi costi si aggiungono, infine, le spese notarili. Il notaio dovrà infatti occuparsi dell’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, verificare il diritto di proprietà dell’immobile e la reale titolarità del venditore.

Se vuoi saperne di più, scrivimi! Sarò lieto di rispondere ad ogni tuo quesito immobiliare.

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